所有集合式公寓的共同點就是，在一塊很小的土地上居住很多人，要在這麼小的土地上住這麼多人，必須有完善的基礎設施，如水、電、通訊、污水、及癈棄物處理排洩系統，這麼多設施需要專職人員或組織來維護；當有這麼多人擠在這麼小一塊地方共同生活時，必須制訂基本行為規範要求所有生活其上的人遵守，以保障所有人至少都能享有基本權益。
所有區運作皆受公寓大廈管理條例規範，但每個社區住戶生態都不同，建築結構及特性也不一樣，不可能一套法律適用所有社區，所以，每個社區都要在不違反公寓大廈管理條例的情況下，制訂適合本身的法律作為營運依據，這個法律就叫社區規約。
社區裡小從住戶的生活行為，大到管委會運作及保修合約的規定，都必項以社區規約為依據，違反規約形同違法；國家要依憲法運作，社區要照規約運作，憲法是國家根本大法，規約也是社區的根本大法！
規約等同社區的憲法！
每個社區在建造完成時，建商大都會代為向所在地的市（區）公所辦理成立登記，第一屆管委會幾乎也都在同時成立，市（區）公所也會把成立社區管委會的相關資料給社區一份，這其中包括一份社區規約的範本！
這個範本是政府給每個管委會在制訂規約時參考用的格式，注意，是參考用的，意思你要依照自己社區的特性重新再寫一份，絕不能直接把它拿來用。
由於在草創初期社區各種制度都沒有建立，所以很多第一屆管委會就直接把這個範本，一字不動地拿來當社區規約，因為它只是個參考用的範本，內容全都是模糊空間很大的廢話，和社區實際情況根本完全不相關。
問題當社區成立時入住戶數都不多，能當委員的人就那幾個，這給別有用心想Ａ錢的人一個大好機會，牠們幾乎都直接把這個範本拿來當規約，如前述，範本內容只是很空泛的文字，和社區現況根本兩回事，更什麼規訂都沒寫，這等於給了那些Ａ錢的東西無限的操作空間，牠們愛怎麼搞就怎麼搞！
舉例，想Ａ錢的畜牲在區權會上嗆聲，牠要當委員而且只要當主委，牠真的就當主委了；也有那種在管委會開會時，走進來嗆聲要當財委的，就真的當上財委了。
這就像有人走進總統府裡嗆聲，牠要當總統就真的當上總統；走進行政院裡嗆聲要當院長，就真當上院長一樣荒唐！
但這真的發生在全台灣每個角落的大小社區裡！
所有亂成一團、被Ａ錢、被霸佔的社區，幾乎都是直接把範本拿來當規約，由於範本只是一個通則、原則、示範，對俱體施用的細節一樣都沒提，這是留給每個社區自己制訂，所以，一旦把範本拿來用就等於給管委會一張空白支票隨牠們揮霍了。
為什麼？因為按照法律基本原則，只要法律沒禁止或沒規定，就代表可以做！
本社區以前就是這樣，現在週圍認識的或求救的社區也幾乎都這樣，本狼九十五年初掌社區第一件事，就是把這該死的範本丟進垃圾桶裡！
然後參照兩份其它社區的規約，最後再依照美國憲法撰寫出本社區規約，本狼將本社區規約全文放在最下面供需要的人參考。
那麼社區規約要怎麼寫？它至少要明確規範以下事項：
以下為本社區規約內容，重點就在第参章，該章明確規範本社區管理委員產生方式以及主委權限，還有管委會權限甚至區權會權限都白紙黑寫字明白，這才不會讓宵小有混水摸魚的餘地，也讓有心為社區服務的人有發揮的空間。
為什麼要寫這麼清楚？
因為只要寫清楚了，若管委會敢不照章行事，住戶才有控告管委會甚至委員的依據；很多社區的住戶管委會或委員沒輒，就是因為規約沒寫，若規約沒寫法官大多是挺管委會的，因為所有管委會只要有核備都有政府公權力的背書，除非鐵證如山一般住戶都動不了管委會的。
若照本狼規約，有心管理社區的人成了主委就能充份發揮；有心Ａ社區的人只有當上主委才能Ａ，其它委員沒主委同意根本Ａ不了，在這個體制下主委只要Ａ了社區錢絕跑不掉。
以下為天狼社區規約：
天狼社區規約
製訂日期：九十七年十一月二日
第一次修定日期：九十九年十一月十四日
第二次修定日期：一百零三年十一月二日
前言
制訂本規約之目的在於保障住戶權益、維護社區安寧、提昇居住品質及促進社區增值！
第壹章、住戶之權利及義務
第一條、住戶是指擁有本社區居住單位並居住於此的區分所有權人，及合法承租本社區居住單位並居住於此的承租人。區分所有權人未居住於社區且擁有的居住單位閒置者，亦等同住戶。
第二條、一個門牌號碼為一個居住單位（一戶），不論其面積大小或是否打通合併，一律以門牌號碼為準。
第三條、住戶有按規定繳納管理費之義務。
第四條、住戶有選任及担任管理委員之權利。
第五條、管理費依居住單位面積不同分六種費率，兩個月為一期：壹仟伍佰元整、壹仟參佰伍拾元整、壹仟貳佰元整、玖佰元整、柒佰伍拾元整、陸佰元整。
第六條、管理費之繳納以戶為單位，住戶須按所擁有之戶數繳納，兩戶合併之居住單位，仍須繳納兩戶管理費。
第七條、按規定繳納管理費之住戶可合法使用本社區各項公共設施，及管理中心所提供各項服務的權利，並有承租社區汽機車停車位之資格。
第八條、地下停車場為為全體區分所有權人共有並授權管委會管理，汽機車停車位一律採登記制再由管委會分配。
第九條、管理費及停車費之金額，須經區分所有權人會議決議後始可變動。
第十條、管理費、停車費之繳納金額及繳納方式，所有住戶一律平等，不得以任何理由減免或改變。
第十一條、住戶欲遷出本社區時，須三天前通知管理中心並結清所有欠繳之費用。
第十二條、住戶欲遷入本社區時，得向管理中心登記（身份證字號和聯絡電話）索取詳閱本規約並簽同意書。
第十三條、住戶有查詢社區各項運作資料之權利，不得以任何理由拒絕。
第貳章、區分所有權人會議
第一條、區分所有權人會議每兩年召開一次，應於開會前至少十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人並於社區公告欄公告之。
第二條、若因情事急迫須召開臨時會議者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於三日。
第三條、任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
第四條、區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人須於簽到時提出區分所有權人之出席委託書及身份證件。委託書代表之區分所有權比例不得超過全體區分所有權比例五分之一，超過部份不予計算。
第五條、區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。
第六條、區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依本規約第貳章第六條規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
第七條、區分所有權人會議之決議事項須做成會議記錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並於公告欄公告之。
第八條、住戶欲提案由區分所有權人會議表決者，得有以下兩種方式：
一、以書面呈交管理委員會討論，經二分之一以上管理委員同意，得列入區分所有權人會議表決。
二、經二分之一以上住戶連署，並於會議前至少十五天交管理委員會公告後，得列入區分所有權人會議表決。
第參章、管理委員會之產生及職權
第一條、管理委員須為居住於本社區之住戶。
第二條、管理委員必須於區分所有權人會議中，由區分所有權人或合法代理人選舉產生，不得以其它方式產生。
第三條、管理委員會設壹拾伍名委員。本社區共玖梯，每梯由該梯住戶選出兩位委員，共壹拾捌位。壹拾伍名為正式委員。叁名為後補委員，於正式委員因故不能任職時遞補。
第四條、管理委員任期兩年，連選得連任。
第五條、有以下情事之一者，不得担任管理委員；已担任者立即解任。
一、有詐欺、背信、侵占罪及違反工商管理法令之前科，或經判決確定者。
二、曾服公職虧空公款之前科，或經判決確定者。
三、委員任內於職務上發生過失、弊端尚未釐清者。
第六條、主任委員及其它管理委員之資格及產生：
一、主任委員須在當屆管委會第一次開會，壹拾捌名委員全數到齊時，經表決至少拾名管理委員同意下產生。
二、主任委員須於管理委員中指派壹拾肆名正式委員，含主任委員共計壹拾伍名組成管委會。
三、主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員須為區分所有權人，喪失區分所有權人資格，即視同解任。
第七條、主任委員職責。
一、主任委員對外代表管理委員會，對內總管社區所有行政事務。
二、主任委員有召開區分所有權人會議，並於會中報告任內施政之職責。
三、主任委員有定期召開正式管理委員會議，及視情況需要召開臨時會議之職權。
四、主任委員得視需要，指派正式委員担任副主任委員、監察委員、財務委員，及其它特定職務。
五、主任委員有權視情況，解除委員職務、將正式委員與後備委員互換。
第八條、副主任委員職責為，主任委員因故不能行使職權時代理其職務；平時得由主任委員指派，全權代表其執行業務。
第九條、財務委員職責為，查核社區收支帳目、管理監督總幹事處理公共基金、管理費、汽機車租金等費用之收取、保管、及存入支付等所有財務作業，並於發現問題時向主任委員及監察委提出報告。
第十條、監察委員職責為，監督社區行政事務及會計財務之運作，並於發現問題或接獲財務委員報告時，進行查核並向主任委員報告。
第十一條、主任委員得由管委員會中過半數以上委員同意後罷免；或過半數以上住戶連署後直接罷免，管理委員會不得拒絕。
第十二條、主任委員、監察委員、財務委員只能擔任兩任，於卸任、離職後不得於次年相互轉任。
第十三條、住戶有得經二分之一以上連署後，或於臨時區分所有權人會議中過半數通過，解散管理委員重選之權力。
第十四條、管理委員會議須至少捌名委員出席始得開議，會中議案須有出席委員過半數同意始得通過。
第十五條、管理委員會每兩年於區分所有權人會議中改選一次，須在改選年十一月卅日前完成改選，十二月卅一日前完成交接。任期自次年元月一日起至隔年十二月卅一日為止。
第十六條、管理委員會負有維修社區公共設施，管理社區公共空間、管理社區共有基金、追繳積欠管理費、社區日常運作及消防安全維護之職責。
第十七條、每月收支須於次月十五日前於中庭及管理中心公告欄公告之。
第十八條、為顧及安全性與延續性，涉及社區公共安全工程之承包廠商（電梯、消防、機電）於合約到期時，經二分之一以上管理委員（須含監察委員）同意後得連續簽約。
第十九條、與廠商簽定之合約內容，抵觸、違反公平正義原則及相關民刑法者視同無效，管理委員會得不承認其效力。
第二十條、伍萬元（含）以下的工程發包得由主任委員決定。
第二十一條、伍萬元（不含）以上廿萬元（含）以下，須三家合格廠商於委員會中報告後，由委員共同評估決定。影響社區重大公安之事件排除其外，主委得視情況決定，唯事後須於管理委員會議中報告。
第二十二條、廿萬元（不含）以上須在住戶大會中提出表決，或二分之一以上住戶連署同意。
第肆章、公共設施及公共空間之使用管理維護
第一條、公共設施的定義是指各居住單位以外的水管、機電、消防、照明等設施。
公共設施以外之私人專有部份，住戶有自行維護保養修繕之責任及義務，若因維修不良、保養不當或拒絕修繕，造成其他住戶或社區設備損害，須負全額賠償及法律責任。
私人專有部份範圍如下：
一、自來水管：自頂樓水錶(含)開始，到住戶家中水龍頭為止。
二、排水(糞)管：自住戶家中排水孔開始，到與公共排水(糞)管連接端(含)為止。
三、電線：自地下室或一樓電錶(含)開始，到住戶家中之插座為止。
四、電視纜線：自住戶家中接端開始，到樓梯間接線箱中與公共線路連接之接端(含)為止。
第二條、公共設施應共同維護，以確保整體安全。如因故意或過失致使損壞，肇事者應負維修之責。
第三條、公共空間的定義是指各居住單位大門及外牆（含）以外的空間，如屋頂、空地、走道、樓梯間、中庭花園等。一樓住戶則是庭院花圃內牆（含）以外。
第四條、社區頂樓屬公共空間，非頂樓住戶專屬，由管理委員會管理之。非法使用時依法處理。
第五條、公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。
第九條、地下停車場僅供停車使用，不得供作停車以外的用途，如洗車、堆放雜物、寵物玩耍等。
第十條、社區住戶若需裝氣密窗或鐵窗，其規格、材質及顏色應按管理委員會訂定之規範辦理，以維社區外觀整齊。
第十一條、社區大門、中庭、電梯、管理中心之公告欄，未經管理委員會許可不得擅自張貼或塗改、撕毀。
第十二條、有線電視、網際網路由管理委員會統一遴選決定，以爭取優惠價格。
第十三條、公共設施之機電消防設備，非經管理中心或管理會委託之相關人員不得擅自操作。
第十四條、不得盜接公共用電、用水、瓦斯及有線電視。
第十五條、不得於公共空間或外觀裝設任何型式之建築物。
第十六條、不得在社區內、外牆張貼或噴塗文宣、廣告。
第伍章、社區生活公約
第一條、室內室外不得存放堆積危險物品（易燃、易爆物品）或從事有害安全之行為，以免造成意外危險事件。
第二條、社區內不得從事違法活動，如賭博、吸毒等。
第三條、社區公共空間或門廊、樓梯不得堆置雜物，或從事其他不當違法之使用。
第四條、社區公共空間不隨地吐痰、吐檳榔汁、便溺或拋棄果皮、煙蒂、廢紙等廢棄物。
第五條、居家活動休閒均不得妨礙安寧。
第六條、冷氣、澆花不得滴水。
第七條、住戶間糾紛得請管理委員會處理、市公所調解委員會仲裁或依法提出訴訟；不得以黑函、恐嚇、及任何其它非法方式處理，以維護社區治安。
第八條、室內裝修不得破壞或移動消防設施（火警探測器、瓦斯偵測器）、對講主機等設備；如裝修破壞前述設施導致發生災害，應負相關刑事責任及一切民事損害賠償，並負責回復原狀並經檢驗合格為止。
第九條、裝潢施工時不得於RC牆、樑、柱及樓板之間打鑿以維結構安全。裝潢施工時若損及排、污、供水管，致漏水影響下一層住戶居住品質時，應負賠償及修復責任。（需繳保證押金五仟元整，竣工後若無損毀，七天後全額退還。）
第十條、因排水管路損壞，造成樓下鄰居天花板漏水時，應由樓上之住戶負責修復不得異議。
第十一條、浴廁、廚具、陽台各排污水口，嚴禁倒入水泥沙漿、油漆、木屑、抹布、膠質液體等。
第十二條、訪客須接受「保全人員」之查詢及登記、換證。
第陸章、寵物飼養規範
第一條、禁止飼養俱毒性或攻擊性之寵物。
第二條、寵物於社區內便溺時，飼主須自行清理以維護環境衛生。
第三條、不得吠鬧吼叫妨礙安寧。
第柒章、罰則
第一條、管理費逾兩期（含）未繳，管理委員會得發函催繳並公告。發函後逾一個星期仍未繳納，將限制公共設施之使用，並依法提告追討。
第二條、損壞公共設施不論蓄意或過失，肇事人均須負責賠償。若為蓄意或造成災害管理委員會須依法要求肇事人負法律上之責任。
第三條、佔用公共空間先行照相公告一週，逾期仍未改善由管理委員會派人清除不得異議，所有費用由該住戶全額負担。
第四條、佔用樓梯間、走廊通道放置雜物或鞋櫃，將依公寓大廈管理條例第四十九條第一項，報請主管機關處理。
第五條、汽機車違規停車者及未繳停車費者，第一次張貼紙條勸導，第二次照相存證，第三次鎖車，開鎖費新台幣壹仟元整，由該車主負担。
第六條、未經許可之公告、文宣當場清理，塗改、添寫、撕毀管理委員會公告檢附錄影存證依法提告。
第七條、盜接水電、瓦斯、有線電視一經發現或檢舉立即拆除，並追償費用。累犯兩次依法追究刑責。
第八條、對於屢勸不聽或續犯等違反法令或規約情節重大之住戶，管理委員會得訴請法院強制遷離或出讓其區分所有權。
第捌章、其它事項
第一條、本規約之未盡事宜，由管理委員會擬定修改草案，經區分所有權人會議討論通過後，由管理委員會對外佈施行。
高見！
回覆刪除您好
回覆刪除真得弄得非常清楚
一定花了不少時間
非常謝謝您的不吝分享
罰則，違規停車可以上鎖嗎？個人財產，這樣不會要強制罪或者其他法律問題
回覆刪除停車問題每個社區不同，有的社區停車位是私有，有的是公有，很難一併而論！
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