集合式公寓社區已經是現代都會主要居住型態，很快就會變成唯一的居住型態！
台灣不像美國地廣人稀，都市外圍有廣大的郊區可供居住，電視電影上常看到的美式獨門獨院住宅在台灣幾乎是不可能的，若像連戰這種人都住一品大樓、名流影星都住帝寶大樓來看，升斗小民想住獨門獨院？
門都沒有！
在可預見的將來，目前常見幾十年前蓋的四五層老公寓也都會陸續改建為大型集合式住宅，大樓管理以後會是很重要的課題。
所以，本篇來談談什麼樣的公寓大樓絕不能去住：
一，產權過度集中。
這通常發生在所謂自地自建或建商自建自住的大樓，特點就是大樓裡的居住單位有很大比例集中在極少數人甚至一個人手裡，本狼見過或聽過的甚至有地主本身持有超過大樓裡三分之一居住單位，當社區裡的特定個人持有這麼大比房產時，幾乎就註定它無法管理的命運。為什麼？
首先要先理解一件事，公寓大樓管理基本上也是民主式，那就是由所有區分所有權人（也就是屋主）集合召開住戶大會，投票選出管理委員會，再由管委會執行社區管理業務，而住戶大會投票是以戶，也就是一間房子代表一票。
所以當有特定住戶在社區裡擁有這麼多房子的時候，他就可以左右甚至控制投票結果了，也就是他說了就算。雖然法律上有規定不論擁有多少房子，投票時最多只能代表總數四分之一，超過的就不算。
但，基於台灣人對公眾事務冷漠的習性，一般社區召開住戶大會時出席率都很低，通常連達到法定過半數出席的規定都辦不到，得流會重開；像本狼社區管理得這麼好，去年底召開住戶大會時出席率也才三分之二，而這已經是奇蹟了，還把保全公司派來支援的幹部嚇呆了，他從沒看過住戶大會出席率這麼高的社區。
所以，在這種情況下有這麼多房子的人，說了就算，住戶大會成了一言堂；社區成了他的私人莊園，他老兄更成了劃地為王的山大王。
怎麼會呢？
前面的文章說過，一棟集合式公寓要有電梯、消防、機電、保全、清潔等廠商進駐服務，還有公共用水用電的費用要支付；本狼社區不吃不喝每個月固定開銷就要廿六萬上下（現在的新社區會更高），這錢就靠跟住戶收取的管理費來支付。
而這種人通常認定社區是他的個人產業就不繳管理費，所以這些支出就由其它住戶來負担，又因為他房子最多權力最大經常他担任社區主委吃錢，所以住進這個社區的人就成了賺錢替他養房子的奴隸；要是會好好維修社區也倒還好，問題這種人很少會愛惜社區，反正房子多不在乎，只有一間房子的人就倒楣了，唯一的產業就變得破破爛爛了。
本狼所知最極端的例子是有個住辦商合一的社區，是建商自地自建也自己住，這建商擁有該社區所有店面、一二三層樓辦公室，然後，所有管理費都不繳，等於住這社區的住戶都在替他養房子，由於他的房子很多每戶攤下來都要上千甚至更高。
他不担任委員，但管委會決議沒他批准都不算，若管委會不按他的意思行事還會找黑道來對付管委會。
雖然不是沒有方法對付這種人，但，一開始就別去住不是更好嗎？
所以不管你是要租要買，事先多打聽一下比較好，你總不希望去繳錢幫人家養房子吧？而且這種社區因為被當成私人莊園，大屋主或大地主的家族親戚經常整窩整窩地住進來，仗著是自家社區橫行霸道，在社區裡經營賭場、毒窟、應召站等等也不用意外。
本狼社區沒有這種大地主大屋主，只是被少數人長期把持管委會也都發生這種事，後來本狼花超過兩年才把這些賭場、毒窟、猫仔間跟親戚趕出社區，有些人到現在還趕不走，若是被大地主大屋主控制會怎樣自己想像吧！
二，管理費收取率低和空屋率高
一個社區管理得好不好看管理費收取率就知道！
管理良好的社區有健全的財務運作，該催該收都不會少，而且繳納管理費也是該社區住戶快樂指標；管理良好的社區，生活品質、環境、住戶互動都很好，住戶也大多樂意繳納管理費。
管理費收取率偏低的社區光財務就一定有問題，財務有問題表示絕對有人在吃錢、有人吃錢社區維修保養就做不好，萬一電梯掉下來怎麼辦？
保養不良的社區房子甚至還賣不掉，所以空屋率一定高！
空屋率高和管理費收不齊絕對是雙胞胎！
三，公設太多
公設現在是建商宣傳來吸引買氣的花招，一般人也會看有沒有公設，公設越多好像社區越高級生活水準越高。問題是，公設保養要錢！越花俏越豪華的公設就越花錢！
有的社區有SPA、三温暖、卡啦ＯＫ、游泳池、甚至室內温水游泳池等等一堆豪華設施，剛蓋好時是很氣派剛搬進去時也很爽，等要收管理費時就會跳腳了；你知道光是游泳池放一次水要多少錢嗎？還沒算過濾設備的保養費！SPA、三温暖的加熱設備和水電費更是一大筆數字！
這些統統都要靠管理費來支付，也就是你住進去的人要付錢啦，除非你肯定自己付得起也願意支付每個月的大筆管理費，或是該社區本身客層就都是高收入群，否則除了剛落成時風光一陣外，這些設施最後都會閒置停用、甚至破敗，越漂亮越豪華的公設一旦破敗起來就越可怕。
有這麼多公設的社區本身就是一塊大肥肉，各方人馬都在虎視耽耽，從廠商到住戶都想分一杯羹，公設太多本身就是腐敗的起源。
綜合以上，就是別光看外表蓋得漂亮或房子格局喜歡就搬進去，房子本身好壞只是次要問題，千萬別被外表所迷惑，把這些事打聽清楚再說！
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